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Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ? Mon retour d’expérience

 

L’objectif de cet article est de faire parler les chiffres pour savoir si j’ai gagné ou perdu de l’argent en achetant ma résidence principale. Je vais réaliser un comparatif entre les frais que je débourse en étant propriétaire et ceux que j’aurai payés en étant locataire pour savoir quelle situation est la plus rentable.

Je suis devenue propriétaire de mon 1er appartement début novembre 2015. Mon objectif était, dans un premier temps, d’y habiter puis de le mettre par la suite en location. Le but était de ne pas rembourser plus de mensualité de crédit que si je louais un appartement du même type, à savoir un 2 pièces.

J’ai tout d’abord consulté ma banque pour connaître le montant maximum que je pouvais emprunter de sorte à ce que les mensualités du crédit soient à peu près équivalentes au montant d’un loyer. En 2015, les loyers pour un 2 pièces de 45-50 m² aux alentours de Strasbourg étaient compris entre 550€ et 580€ (hors charges).

Pour ne pas dépasser cette fourchette je pouvais emprunter maximum 131 000€, ce qui me faisait des mensualités d’environ 580€ sur 25 ans. Je ne souhaitais pas faire un trop grand apport et la banque était d’accord de me financer l’appartement et les frais de notaire (on dit dans ces cas-là que la banque vous finance à 110%). Sachant que les frais de notaire sont d’environ 8% je devais axer mes recherches sur un appartement dont le prix ne dépasserait pas 122 000€. Autant vous dire que j’ai dit adieu à beaucoup de bien coup de cœur car ils étaient trop chères.

Ah oui, il faut aussi que je vous précise qu’à l’époque les travaux me faisaient vraiment très peur (heureusement maintenant c’est tout l’inverseWinking smile) ! Du coup je cherchai un appartement sans travaux…A la limite juste un peu de peinture à refaire… Après plusieurs mois de recherche (pour ne pas dire 1 an…) et quelques envies de tout abandonner plus tard j’ai enfin trouvé ma perle rare ! Smile Ne soyez pas surpris si je vous dis que j’ai fait une offre le jour même en priant pour que le propriétaire accepte ma proposition ! Oui parce que j’ai quand même un peu négocié le prix pour que l’appartement rentre dans mes critères de financement ! Winking smile Et yesss ! Le propriétaire a accepté mon offre ! En faisant un apport de 4 000€ à la banque j’avais mon crédit de 131 000€ frais d’acquisition inclus.

Voyons maintenant si j’ai économisé de l’argent en devenant propriétaire plutôt qu’en étant locataire ou si j’aurai épargné plus en restant locataire.

1) Les faits : analysons les chiffres jusque fin 2018

Je vous propose de réaliser un comparatif entre mes dépenses en tant que propriétaire (avec les chiffres réels) et les dépenses que j’aurai eu en location avec un appartement similaire au miens, à savoir un 2 pièces de 50 m².

Pour cela, je tiens compte :

  • Des frais que je paye en tant que propriétaire et que je ne paierai pas si j’étais locataire, à savoir :
    • les frais d’acquisitions de l’appartement : les frais de notaire, d’hypothèque, ainsi que les frais de dossier bancaires
    • mon apport personnel : en effet, ce sont des économies que je n’aurais pas eu à débourser en étant locataire.
    • les charges de copropriété et notamment pour travaux de réfection de l’immeuble
    • les travaux d’amélioration de l’appartement
    • le remboursement du crédit
    • l’assurance emprunteur
    • la Taxe Foncière
  • Des frais que je paierai en tant que locataire et que je ne paie pas en tant que propriétaire
    • le loyer
    • les charges

J’exclue volontairement la taxe d’habitation et les dépenses de type chauffage, électricité, etc… car ce sont les mêmes que l’on soit locataire ou propriétaire de sa résidence principale.

Je prends aussi en considération l’épargne “fictif” que je constitue chaque mois en remboursent le capital de l’emprunt. Smile En effet, la mensualité du crédit que je rembourse à la banque tous les mois est constituée de deux choses :

  1. Le capital : c’est en remboursant le capital à la banque que je deviens vraiment propriétaire de mon appartement (et oui parce qu’au départ, dans mon cas, c’est la banque qui est propriétaire de l’appartement étant donné que j’ai emprunter la totalité de la somme).
  2. Les intérêts : c’est la rémunération que je verse à la banque en contre partie du fait qu’elle m’aie prêté l’argent pour payer l’appartement et une partie des frais d’acquisition.

Prenons un exemple : en novembre 2015 la mensualité du crédit que j’ai versé à la banque était de 582.91€ (cette mensualité est la même tous les mois étant donné que j’ai emprunté à taux fixe). Elle est découpée :

  • En remboursement du capital pour 320.10€
  • En paiement des intérêts à la banque pour 262.81€

Mensualité du crédit

Donc en décembre 2015 j’ai remboursé 320.10€ de capital sur les 131 405€ que j’ai emprunté à la banque et j’ai payé 262.81€ de frais à la banque.

Je considère qu’en remboursant le capital chaque mois c’est comme si je mettais de l’argent de côté car en revendant mon appartement je récupérerai cet argent (dans l’hypothèse bien sûr où le prix de l’appartement est resté le même). C’est de l’épargne “fictif” donc un gain d’argent Smile

Mais il y a une petite subtilité : et oui souvenez-vous, la banque m’a prêté de l’argent pour financer l’appartement mais aussi une partie des frais d’acquisition. Ce qui veut dire que dans les premiers temps le capital que je rembourse tous les mois sert en fait à rembourser les frais d’acquisitions ! Et ça ce n’est pas de l’épargne fictif mais bien des charges ! Winking smile 

Les frais d’acquisitions se sont élevés à 10 900€. Je déduis à cela le montant de mon apport personnel qui est de 4 000€ =>il me reste encore 6 900€ de frais à rembourser à la banque avant de commencer à effectivement rembourser l’appartement.

 

Voyons les chiffres !

Ce tableau récapitule mes frais en tant que propriétaire :

11/15 à 12/15 2016 2017 2018
Epargne “fictif”
Remboursement du capital constituant de l’épargne fictif 641 € 3 899 € 4 083 € 4 261 €
Frais de constitution restants à financer par le remboursement du capital : 6 900€ (2) 641 € 3 899 € 2 360 € 0€
Montant de l’épargne “fictif” net (remboursement du capital – frais de constitutions restant à financer) : 0 € 0 € 1 723 € 4 261 €
Dépenses (charges) :
Charges de copropriété 149 € 784 € 709 € 795 €
Frais de participation aux travaux d’entretien de l’immeuble 0 € 0 € 0 € 0 €
Travaux d’amélioration de l’appartement 0 € 0 € 1 920 € 0 €
Remboursement du crédit (capital + intérêts) 1 166 € 6 995 € 6 867 € 6 738 €
Montant de l’assurance emprunteur 49 € 292 € 300 € 309 €
Montant de mon apport personnel servant à payer une partie des frais d’acquisition 4 000 € 0 € 0 € 0 €
Montant de la Taxe Foncière 121 € 725 € 730 € 735 €
Dépenses totales : 5 484 € 8 796 € 10 525 € 8 577 €
Dépenses totales nettes (épargne “fictif” net – dépenses totales) 5 484 € 8 796 € 8 802 € 4 316 €

 

=> On voit clairement avec le tableau que j’ai commencé à rembourser l’appartement à partir de l’année 2017 (et donc à devenir propriétaire Winking smile). En effet, en 2017 j’ai 1 723€ d’épargne fictif. Avant cela le remboursement du capital me servait à payer les frais d’acquisition.

=> J’ai changé tout le sol de mon appartement en 2017 pour 1 920€. J’ai tenu compte de ces travaux car si j’avais été locataire c’est le propriétaire de l’appartement qui aurait payé les travaux.

=> Pour obtenir le montant des dépenses totales nettes je diminue le montant de mes dépenses de l’année du montant que j’ai économisé en remboursant l’appartement (épargne fictif net). Ce qui me donne le montant “réellement” dépensé.

Dépenses totales nettes

Le tableau suivant récapitule les frais que j’aurai déboursés en étant locataire :
11/15 à 12/15 2016 2017 2018
Montant du loyer 1 130 € 6 785 € 6 785 € 6 832 €
Montant des charges 100 € 606 € 612 € 618 €
Dépenses totales : 1 230 € 7 391 € 7 397 € 7 450 €

 

=> Le montant du loyer : je me suis basée sur le loyer d’un appartement dont j’étais locataire en 2008. Il est similaire au miens, c’est un 2 pièces d’environ 50 m². J’ai réévalué le loyer que je payais à l’époque en utilisant lIRL de référence indiqué dans le contrat de bail.

Le calcul pour revaloriser le loyer en 2015 est le suivant :

  • Montant du loyer en 2008 : 490€ hors charges
  • Trimestre de référence : 2ème trimestre
  • IRL du trimestre de référence pour 2008, soit le 2ème trimestre 2007 : 108.36
  • Nouvel IRL du trimestre de référence pour 2015, soit le 2ème trimestre 2014 : 125.15

Loyer 2015 => 490€ x 125.15 / 108.36 = 565.92€ arrondi à 565€

Le loyer pour 2015 est de 565€ mensuel. J’ai procédé au même calcul pour les années suivantes.

Cliquez ici pour lire mon article qui explique ce qu’est l’IRL (l’indice de référence des loyers)

=> Les charges : pour l’année 2015 j’ai gardé le montant que je payais à l’époque, à savoir 50€. J’applique une hausse d’1% pour les années suivantes. En 2016, par-exemple, le montant des charges mensuelles est donc de : 50 x 1% = 50.50€. Ce qui nous donne un montant annuel de 606€.

Et pour finir, le résultat !

Comparons maintenant les dépenses que j’ai eu en tant que propriétaire et celles que j’aurai eu en tant que locataire et voyons dans quelle situation je débourse le moins d’argent Winking smile

2015 2016 2017 2018
Dépenses totales nettes en tant que propriétaire 5 484 € 8 796 € 8 802 € 4 316 €
Dépenses totales en tant que locataire 1 230 € 7 391 € 7 397 € 7 450 €
Gains ou pertes en tant que propriétaire sur l’année -4 254 € -1 405 € -1 405 € 3 134 €
Cumul des gains ou des pertes en tant que propriétaire (sur la totalité des années) -4 254 € -5 659 € -7 064 € -3 929 €

 

Les chiffres parlent d’eux-mêmes ! En 2015, j’ai dépensé 4 254€ de plus en étant propriétaire que si j’avais été locataire. Même constat pour 2016 et pour 2017, j’aurai mieux fait de rester locataire.

Oui mais en 2018 c’est l’inverse ! J’ai économisé 3 134€ sur l’année parce que je suis propriétaire ! A quoi cela est dû à votre avis ? Vous avez tout compris, c’est dû aux frais d’acquisition que je remboursais jusqu’en 2017 ! Et comme, à partir de 2017 je commence à rembourser le capital de l’appartement je me constitue de l’épargne fictif qui vient diminuer le montant de mes charges.

En conclusion, si on arrête les chiffres à fin 2018, il n’y a pas de doute j’aurai mieux fait de rester locataire car en étant propriétaire je perds 3 929€ sur le cumul des 4 années ! En effet :

 

Cumul des pertes en 2018

Mais j’ai envie de pousser l’analyse un peu plus loin pas vous ?! Smile Je vous propose donc de réaliser un prévisionnel jusqu’en 2023 pour savoir si la tendance est toujours la même.

2) Le prévisionnel sur 5 ans, soit jusqu’en 2023 ! La tendance va-t-elle s’inverser ?

 

Voici le tableau de mes frais prévisionnels en tant que propriétaire pour les années 2019 à 2023 :
2019 2020 2021 2022 2023
Epargne “fictif”
Remboursement du capital constituant de l’épargne fictif 4 349 € 4 439 € 4 531 € 4 625 € 4 721 €
Frais de constitution restants à financer par le remboursement du capital : 6 900€ (2) 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Montant de l’épargne “fictif” net (remboursement du capital – frais de constitutions restant à financer) : 4 349 € 4 439 € 4 531 € 4 625 € 4 721 €
Dépenses (charges) :
Charges de copropriété 803 € 811 € 819 € 824 € 832 €
Frais de participation aux travaux d’entretien de l’immeuble 6 000 € 0 € 1 000 € 0 € 0 €
Travaux d’amélioration de l’appartement 0 € 500 € 0 € 500 € 500 €
Remboursement du crédit (capital + intérêts) 6 738 € 6 738 € 6 738 € 6 738 € 6 738 €
Montant de l’assurance emprunteur 312 € 316 € 312 € 311 € 308 €
Montant de mon apport personnel servant à payer une partie des frais d’acquisition 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Montant de la Taxe Foncière 740 € 745 € 750 € 755 € 760 €
Dépenses totales : 14 594 € 9 110 € 9 620 € 9 128 € 9 139 €
Dépenses totales nettes (épargne “fictif” net – dépenses totales) 10 244 € 4 671 € 5 089 € 4 503 € 4 418 €

 

=> J’applique une hausse annuelle d’1% aux charges de copropriété. Le calcul pour 2019 est le suivant :

Augmentation des charges de copropriété

=>Les frais de participation aux travaux d’entretien de l’immeuble : l’assemblée générale qui s’est réunie en juin 2018 a voté le ravalement de la façade de l’immeuble ainsi que la réfection de la toiture. Les travaux commencerons en mars 2019 et je vais devoir débourser 6 000€ (ce n’est pas une simulation mais le montant que je vais effectivement devoir payer en 2019 Winking smile). En revanche, les 1 000€ de dépenses indiquées en 2021 sont une simulation.

=> Les travaux d’amélioration de l’appartement : les chiffres indiqués sur cette ligne sont une simulation (un peu pessimiste) des travaux auxquels je devrais faire face durant la période 2019-2023.

=> Le montant de la Taxe Foncière : j’ai prévu une hausse annuelle de 5€.

Le tableau suivant prévoit les frais que j’aurai déboursés en étant locataire pour la période 2019-2023 :
2019 2020 2021 2022 2023
Montant du loyer 6 900 € 6 969 € 7 039 € 7 109 € 7 181 €
Montant des charges 624 € 630 € 637 € 643 € 650 €
Dépenses totales : 7 525 € 7 600 € 7 676 € 7 752 € 7 830 €

=> Le montant du loyer : ne connaissant pas encore la valeur de l’IRL pour les années 2019 à 2023 j’ai décidé de suivre la tendance haussière des 2 derniers trimestres 2017 et du 1er trimestre 2018 de l’indice, à savoir environ 1%.

Le calcul du loyer pour 2019 est le suivant :

Hausse du loyer

 

Le loyer pour 2019 est donc de 6 900€.

=> Le montant des charges : j’applique une hausse annuelle d’1%.

Et maintenant place au résultat !
2018 (pour rappel) 2019 2020 2021 2022 2023
Dépenses totales nettes en tant que propriétaire 4 316 € 10 244 € 4 671 € 5 089 € 4 503 € 4 418 €
Dépenses totales en tant que locataire 7 450 € 7 525 € 7 600 € 7 676 € 7 752 € 7 830 €
Gains ou pertes en tant que propriétaire sur l’année 3 134 € -2 720 € 2 929 € 2 587 € 3 249 € 3 412 €
Cumul des gains ou des pertes en tant que propriétaire (sur la totalité des années) -3 929 € -6 649 € -3 720 € -1 133 € 2 116 € 5 528 €

En étant propriétaire de ma résidence principale je perds de l’argent jusqu’en 2021. En effet, en 2021 je dépense 1 133€ de plus (sur la période 2015-2021) en étant propriétaire que si j’avais été locataire. C’est en grande partie dû aux travaux de ravalement de la façade et de réfection de la toiture chiffrés à 6 000€.

En revanche, à partir de l’année 2022 la tendance s’inverse ! Et on voit bien que fin 2023 je gagne 5 528€ (sur la période 2015-2023) en étant propriétaire ! Smile

3) Et la conclusion !

Je peux vous dire que si c’était à refaire je le referai à un détail près : je chercherai un appartement qui nécessite des travaux de rénovation. En effet, les appartements avec de gros travaux à prévoir sont souvent décotés par rapport à ceux où vous pouvez poser directement vos meubles comme c’était le cas pour le miens. J’aurai donc gagné de l’argent plus rapidement qu’en 2022 ! Smile

Vos commentaires et questions sont les bienvenus, à vos claviers ! Smile

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