Immobilier, Investir

Qu’est-ce qu’un appartement qui s’autofinance ?

Un appartement qui s’autofinance c’est un appartement où à la fin de l’année vous n’avez rien eu à déboursé ! Vous n’avez donc pas eu besoin de rajouter de l’argent pour payer les charges car c’est le loyer qui a couvert l’intégralité des dépenses relatives à l’appartement.

Loyer (Revenus)

Charges (Dépenses)
=
0

1) Quelles sont les charges auxquelles vous devez faire face quand vous êtes propriétaire d’un appartement ?

Nb : je ne parle pas ici des dépenses liées à l’acquisition de l’appartement mais uniquement celles qui interviennent quand vous êtes déjà propriétaire.

a) Les dépenses récurrentes, qui sont généralement à payer tous les mois :

– Le remboursement de l’emprunt
– L’assurance sur l’emprunt
– L’assurance propriétaire non occupant
– Les frais de gestion de la location par une agence
– L’assurance loyers impayés
– Les charges de copropriété (Elles sont souvent à payer tous les trimestres et non tous les mois)

b) Les dépenses annuelles :

– La Taxe Foncière
– Les impôts (sur le revenu la plupart du temps)

c) Les dépenses occasionnelles :

=>L’entretien de l’appartement, à savoir :
– les petites réparations comme par-exemple un volet qui ne descend plus ou les WC qui fuient
– les travaux de rafraichissements à la sortie d’un locataire comme la peinture
– les travaux d’entretien de l’immeuble votés par la copropriété comme les travaux de ravalement de façade, la toiture, la réfection de la cage d’escalier
– les travaux suite à d’éventuelles dégradations causées par des locataires

=> Le remplacement du mobilier obsolète dans le cas d’une location meublée

Je vous conseille de mettre tous les mois de l’argent de côté en prévision d’une telle dépense car quand vous y êtes confronté les montants peuvent parfois être assez conséquents ! Pour ma part, Je mets tous les mois 5% du montant du loyer de côté.
Je suis propriétaire d’un 2 pièces depuis presque 3 ans et il a été voté à la dernière assemblée générale des copropriétaires le ravalement de la façade de l’immeuble ainsi que l’entretien de la toiture. Autant vous dire que quand cette décision est tombée j’étais vraiment très contente d’avoir de l’argent de côté pour ce genre de travaux car je vais devoir débourser 6 000€ ! Si je n’avais pas eu d’épargne disponible je dormirai un peu moins bien ces prochains temps 😉

2) Prenons un exemple pour illustrer tout ça :

Bénédicte est l’heureuse propriétaire d’un appartement 2 pièces qu’elle a mis en location depuis 1 an. Elle n’avait ni le temps ni l’envie de s’en occuper et a donc confié la gestion de la location à une agence immobilière. Pour sa tranquillité d’esprit elle a également souscrit une assurance loyers impayés.
Elle fait le point sur l’année écoulée pour savoir si elle a gagné de l’argent ou si au contraire elle a dû en débourser :

Montants

Sur 1 mois A l’année
Loyer : 650 7800
Charges :
Charges récurrentes :
Remboursement de l’emprunt 420 5040
Assurance sur l’emprunt 20 240
Assurance propriétaire non occupant 10 120
Frais de gestion de l’agence immobilière (6% du montant du loyer) 40 480
Assurance loyers impayés (3% du montant du loyer) 20 240
Charges de copropriété 40 480
Charges annuelles :
Taxe foncière 50 600
Impôts 20 240
Charges occasionnelles :
Provision entretien de l’appartement (5% du montant du loyer) 30 360
Montant total des charges : 650 7800
Résultat (Loyer – Charges) : 0 0

Le résultat est à 0. L’appartement de Bénédicte s’autofinance, le loyer couvre l’intégralité de ses dépenses !

Conclusion : Un appartement qui s’autofinance est vraiment le minimum requis pour un investissement.

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