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Qu’est-ce-que l’indice de référence des loyers (IRL)

L’IRL, l’indice de référence des loyers, est utilisé pour calculer la revalorisation des loyers des appartements servant de résidences principales aux locataires.

A quoi correspond l’IRL ?

C’est la moyenne, sur les 12 derniers mois de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Vous allez peut-être me dire : “Je n’ai rien compris !” et je vous comprends ! Winking smile En fait, pour définir l’IRL, l’INSEE se base sur un autre indice appelé IPC (l’indice des prix à la consommation). Et L’IPC sert à mesurer le niveau de l’inflation en France.

Doit-on forcément utiliser l’IRL pour revaloriser les loyers ?

Oui, si les appartements sont loués à usage d’habitation en nue ou en meublé il faut utiliser l’indice de référence des loyers pour la révision des loyers. L’IRL a été mis en place par le gouvernement pour protéger les locataires d’une hausse trop importante de leur loyer. Avec cette loi, l’augmentation du loyer est donc plafonnée.

Peut-on réviser les loyers aussi souvent que l’on veut ?

Non, le loyer ne peut-être revaloriser qu’une seule fois par an :

  • Soit à la date d’anniversaire de la signature du bail
  • Soit à la date fixée dans le bail

De plus, le contrat de bail doit comporter une clause de révision du loyer. Sans cette mention, le loyer restera le même durant toute la durée du bail.

Comment calcule-t-on la réévaluation du loyer ?

Avant de vous expliquer la méthode de calcul, j’aimerai vous préciser deux points :

  1. Chaque trimestre, l’INSEE publie un nouvel indice de référence des loyers. Cet indice est publié le 15 du mois suivant le trimestre en question. L’indice du 1er trimestre, par-exemple, est publié le 15 avril.
  2. Afin de pouvoir procéder au calcul de revalorisation du loyer, un IRL de référence est à définir à la signature du bail. Il est, en général, mentionné dans le bail. Cependant, si aucun IRL de référence n’est indiqué dans le bail c’est le dernier IRL publié à la date de la signature du bail qui fait office de référence.

Exemple : vous signez un bail avec votre locataire le 5 juin 2016 :

  • Premier cas : vous définissez dans le bail que l’indice de référence est celui du 4ème trimestre 2015.
  • Second cas : vous ne faites mention d’aucun IRL de référence dans le bail. C’est donc l’IRL du 1er trimestre 2016 qui sera l’indice de référence. En effet, c’est le dernier indice connu à la signature du bail.

Pour calculer le montant du nouveau loyer il vous faut les données suivantes :

  • Le montant du loyer actuel
  • Le nouvel IRL du trimestre de référence
  • L’IRL du trimestre de référence de l’année précédente

La formule de calcul est la suivante :

Loyer actuel x nouvel IRL du trimestre de référence / IRL du trimestre de référence de l’année précédente = nouveau loyer

Reprenons notre exemple : Nous sommes début juin 2017 et vous souhaitez réévaluer le montant du loyer. Le loyer actuel est de 550€ :

  • Premier cas : vous aviez indiqué dans le contrat que l’indice de référence était celui du 4eme trimestre 2015. Il vous faut maintenant chercher sur le site de l’INSEE le nouvel IRL du trimestre de référence, à savoir celui du 4ème trimestre 2016. Les données pour le calcul sont donc les suivantes :
      • Loyer actuel : 550€
      • IRL du 4ème trimestre 2015 : 125.28
      • IRL du 4ème trimestre 2016 : 125.50

Le calcul est le suivant : 550 x 125.50 / 125.28 = 550.97

Le nouveau loyer est donc de 550.97€

  • Second cas : A défaut de mention d’un IRL dans le bail, l’indice de référence est celui du 1er trimestre 2016. Il ne vous reste plus qu’à chercher sur le site de l’INSEE le nouvel IRL du trimestre de référence, à savoir celui du 1er trimestre 2017. Les données pour le calcul sont les suivantes :
      • Loyer actuel : 550€
      • IRL du 1er trimestre 2016 : 125.26
      • IRL du 1er trimestre 2017 : 125.90

Le calcul est le suivant : 550 x 125.90 / 125.26 = 552.81

Le nouveau loyer est donc de 552.81€

A noter que pour le calcul de revalorisation des loyers de l’année 2018 les données seront les suivantes :

  • Premier cas :
    • Loyer actuel : 550.97€
    • IRL du trimestre de référence de l’année précédente, à savoir du 4ème trimestre 2016 : 125.50
    • Nouvel IRL du trimestre de référence, à savoir du 4ème trimestre 2017 : 126.82
  • Second cas :
    • Loyer actuel : 552.81€
    • IRL du trimestre de référence de l’année précédente, à savoir du 1er trimestre 2017 : 125.90
    • Nouvel IRL du trimestre de référence, à savoir du 1er trimestre 2018 : 127.22

La révision des loyers est-elle obligatoirement faite à la hausse ?

C’est le cas la plupart du temps mais elle peut aussi être revue à la baisse si l’indice de référence de l’année en cours est inférieur à celui de l’année précédente. Cela a été le cas pour le 4ème trimestre de l’année 2009, par-exemple. En effet, l’indice était de 117.47 tandis que celui du 4ème trimestre 2008 était de 117.54. Un loyer de 500€ aurait donc était revu à la baisse de quelques centimes, à savoir :

500 x 117.47 / 117.54 => 499.70€

Le nouveau loyer aurait été de 499.70€ au lieu de 500€.

Sachez cependant que la révision du loyer à la baisse peut ne pas être appliquée. En effet, il est possible que le contrat de bail indique que la révision du loyer sera faite uniquement à la hausse. Cette mention est tout à fait légale.

Quel est le délai pour procéder à la revalorisation du loyer ?

Vous avez 1 an pour notifier au locataire le montant du nouveau loyer à compter de la date prévue au contrat. Si vous oubliez de procéder à la révision du loyer les 6 premiers mois, par-exemple, il ne vous sera pas possible d’appliquer la réévaluation sur ces loyers.

Reprenons notre exemple : Nous sommes fin octobre 2017 et vous vous rendez compte que vous avez oublié de réévaluer le loyer début juin 2017. Vous vous empressez d’envoyer un courrier au locataire pour l’informer que son loyer passe de 550€ à 550.97€ (552.81€ dans l’hypothèse où je prends le second cas) à partir du mois de novembre 2017. Vous ne pouvez cependant pas demander au locataire qu’il paye la différence entre le nouveau loyer et l’ancien loyer pour la période de juin 2017 à octobre 2017. Vous avez donc perdu 4.85€ de loyer (550.97€ – 550€ x 5 mois correspondant à la période de juin 2017 à octobre 2017).

 

Vos commentaires et questions sont les bienvenus, à vos claviers ! 😉

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