5 erreurs à éviter dans l’immobilier

Nous traitons dans cet article des 5 erreurs à éviter dans l’immobilier en investissement locatif.

Le lien de la vidéo YouTube
Transcription texte de la vidéo :

1ère erreur à éviter dans l’immobilier: Acheter un bien au prix du marché ou au-dessus du prix du marché

La 1ère erreur à éviter dans l’immobilier est d’acheter un bien au prix du marché ou au-dessus du prix du marché.

Pourquoi ? Admettons que vous ayez acheté un appartement au prix du marché et que pour une raison que vous n’aviez pas prévue vous êtes obligé de le revendre quelques mois plus tard. Il est possible que les prix soient restés stable durant cette période et que vous soyez obligé de le revendre au prix où vous l’avez acheté.

Vous êtes peut-être tenté de me dire: “ok où est le problème ? Je n’en voie aucun…” En apparence il n’y en a pas, mais il ne faut pas oublier une chose : ce sont les frais annexes que vous avez déboursés à l’achat, comme :

  • les frais de notaires, et éventuellement
  • les frais de dossier bancaire
  • et les frais d’hypothèque.

Si vous revendez votre bien au prix où vous l’avez acheté vous aurez perdu le montant des frais que vous avez payé lors de l’achat.

On va prendre un exemple :

Admettons que vous ayez acheté un appartement le 1er juin 2019 pour 100 000€. Les frais de notaire sur ce bien sont de 8 000€, les frais de dossier bancaire de 200€ et l’hypothèque est de 1 000€. Vous avez donc payé en totalité : 109 200€.

 erreur eviter immobilier cout achat appartement

Ainsi, vous êtes obligé de le revendre 6 mois plus tard au prix auquel vous l’avez acheté, à savoir 100 000€ car le marché est resté stable. Donc vous avez fait une perte de 9 200€ qui est équivalente aux frais que vous aviez déboursés lors de l’achat.

 erreur eviter immobilier revente appartement prix achat

Il y a aussi une autre hypothèse qui pourrait arriver c’est que le marché ait baissé au moment de la revente et que vous soyez donc obligé de revendre votre bien moins cher que ce que vous l’aviez acheté.

Mon conseil :

Toujours acheter des biens en-dessous du prix du marché.

Pour connaître les prix moyens du marché vous pouvez vous rendre sur le site meilleur agent.com.

Un autre site qui est très utile c’est : app.dvf.etalab.gouv.fr. Il répertorie les prix de vente réels des biens immobiliers des 5 dernières années. Ce qui veut dire qu’avec ce site vous pourrez facilement voir à combien se vendent les biens dans le quartier et même la rue qui vous intéresse ! A noter qu’il ne fonctionne pas pour l’Alsace Lorraine.

2ème erreur à éviter dans l’immobilier : ne pas bien connaître la ville dans laquelle vous investissez.

La 2ème erreur à ne pas commettre dans l’immobilier est de ne pas bien connaître la ville dans laquelle vous investissez. C’est-à-dire de ne pas avoir suffisamment analysé le marché dans lequel vous investissez.

Je m’explique :

Si vous achetez un appartement pour en faire une colocation dans une ville où le marché est saturé, par-exemple, (c’est-à-dire ou la concurrence entre propriétaire est trop forte) ou inversement dans une ville où il n’y a pas ou très peu de demande pour de la colocation et que vous ne vous en êtes pas rendu compte avant d’investir, vous aurez du mal à louer votre bien au prix que vous espériez.

 erreur eviter immobilier ne pas connaître ville dans laquelle on investit

Ce qui veut dire que vous aurez acheté un appartement beaucoup moins rentable que ce que vous pensiez. Votre appartement se transformera même éventuellement en mauvaise affaire et vous devrez injecter chaque mois de l’argent au lieu d’en recevoir.

 erreur eviter immobilier mauvaise étude marché immobilier

Mon conseil : 

Je vous recommande de bien connaître la ville dans laquelle vous comptez investir avant d’acheter un bien rentable sur le papier mais qui ne l’ai pas en réalité.

3ème erreur à éviter dans l’immobilier : faire une mauvaise estimation des travaux

La 3ème erreur à éviter dans l’immobilier est de faire une mauvaise estimation des travaux. En effet, si vous sous-évaluez le montant des travaux au départ et que vous réalisez par la suite que l’enveloppe travaux est plus élevé que ce que vous aviez prévu, vous devrez creuser dans vos économies personnelles pour terminer les travaux.

 erreur eviter immobilier devis travaux
fleche-27
erreur eviter immobilier toucher économies personnelles

La banque ne vous prêtera pas forcément le complément pour finir le chantier étant donné que le dossier de prêt a été validé avant que vous ne commenciez les travaux.

erreur eviter immobilier pret bancaire

Si vous n’avez pas d’épargne, vous ne pourrez donc pas terminer les travaux.

 erreur eviter immobilier budget pour terminer travaux

De plus, je vous le rappelle, en immobilier l’objectif est de ne pas toucher à ses économies. En tout cas le moins possible !

Mon conseil :

Faire établir un devis par au moins un professionnel du bâtiment avant que le délai de rétractation du compromis soit terminé. Ça vous permettra de valider que l’enveloppe travaux que vous aviez estimés corresponde à la réalité.

4ème erreur : ne pas prévoir de marge de sécurité pour le budget des travaux.

La 4ème erreur à éviter dans l’immobilier rejoint un peu la 3ème erreur. C’est le fait de ne pas prévoir de marge de sécurité pour le budget des travaux (cliquez ici pour voir mon article sur les 3 avantages d’acheter un appartement avec des travaux à prévoir). En effet, il arrive parfois quelques petites surprises sur les chantiers qu’on n’avait pas prévu dans le devis initial.

Pour vous donner un exemple :

Le chauffe-eau d’un de mes appartements a lâché durant les travaux. Je n’avais pas prévu de le remplacer au départ mais il a bien fallu le faire parce que sinon les locataires n’auraient pas eu d’eau chaude… Ce qui est un peu embêtant… Et cette petite mésaventure est venue augmenter mon enveloppe travaux de 2 000€. Heureusement pour moi, j’avais budgétisé un coussin de sécurité pour les travaux imprévus. J’ai donc pu me faire financer les 2 000€ par la banque.

Mon conseil :

Prévoir environ 10% de marge de sécurité pour les imprévus sur le montant total de vos travaux.

Exemple :

Admettons que le devis travaux d’un de vos chantier soit de 40 000€, prévoyiez 4 000€ supplémentaire, soit 10%. Votre enveloppe travaux s’élèvera donc à 44 000€.

erreur eviter immobilier enveloppe travaux

5ème erreur à éviter dans l’immobilier : surestimer le montant du loyer que vous pourrez encaisser.

La 5ème erreur à éviter dans l’immobilier est de surestimer le montant du loyer que vous pourrez encaisser. Et oui parce que si vous surestimer le montant du loyer vous faussez votre rentabilité et votre cash-flow. Ce qui veut dire qu’une bonne affaire sur le papier peut se transformer en moins bonne affaire ou pire encore en mauvaise affaire en réalité.

On va prendre un exemple pour illustrer :

Vous avez trouvé un appartement qui correspond à vos critères de recherche et d’après vos calculs vous empocherez un cash-flow avant impôts de 200€. En effet, vous avez estimé pouvoir demander un loyer de 700€ aux futurs locataires et vous avez 500€ de charges à payer au total.

 erreur eviter immobilier estimer le cash flow

Seulement voilà, après avoir mis votre annonce en ligne et attendu quelques temps vous vous rendez compte que personne n’appelle pour louer votre bien… Ce qui est normal car vos concurrents directs proposent un loyer de 500€ pour les même prestations que vous ! Vous devrez donc baisser votre loyer à 500€. Vous n’aurez donc pas le cash-flow de 200€ espéré. Votre bien s’autofinancera, car 500€ de loyer – 500€ de charges = 0€ dans votre poche et 0€ à débourser.

 erreur eviter immobilier surestimer montant loyer

Mon conseil :

Prendre connaissance des prix des loyers de la zone géographique dans laquelle vous voulez investir. Pour cela, rendez-vous dans la rubrique location des sites se loger et le bon coin, par-exemple. Prenez uniquement en compte les loyers des biens similaires à votre projet en termes de superficie et de nombre de pièces.

Si vous voyiez d’autres erreurs à éviter indiquez les dans les commentaires juste en-dessous ça permettra de faire marcher le cerveau collectif et ainsi d’éviter aux autres investisseurs qui lisent le blog de faire des erreurs. Parce que comme vous le savez : Ensemble on va plus loin !

Partagez vos retours d’expérience, vos questions et vos avancées dans les commentaires ci-dessous.

Smile

Vous avez aimé l’article ? Partagez-le

Partager l'article :
  •  
  •  
  •  
  •   
  •  

Sandrine Weber

>