Comment s’enrichir avec l’immobilier

Transcription texte de la vidéo comment s’enrichir avec l’immobilier :

Félix : Ouai, on a gagné deux euros. La prochaine fois le million !

Sandrine : j’ai entendu dire qu’il y avait une autre méthode plus efficace pour s’enrichir.

F : tu ne vas pas me parler des options binaires quand même.

S : Aujourd’hui on vous propose de voir ensemble les 3 manières dont vous disposez pour vous enrichir avec l’immobilier.

1ère façon de s’enrichir avec l’immobilier : le Cash-Flow

F : Sandrine, quelle est la première méthode pour qu’on puisse s’enrichir avec l’immobilier sans gratter un ticket ?

S : La 1ère façon de s’enrichir avec l’immobilier c’est le cash-flow.

F : ok, rappelle-nous ce qu’est le cash-flow.

S : Le cash-flow c’est l’argent qu’il vous reste dans la poche après avoir déduit toutes les dépenses du loyer que vous percevez. Tous les mois le cash-flow s’ajoute à vos revenus habituels. Vous êtes donc plus riche que si vous n’aviez pas investi.

Exemple 1 :

F : d’accord, peux-tu nous donner un exemple ?

S : Oui bien sûr, je vais vous donner un exemple tout de suite :

Votre salaire mensuel est de 1 200€. Vous décidez d’investir dans votre premier appartement pour le mettre en location. Cet appartement vous permet de toucher chaque mois un cash-flow de 200€. Ce cash-flow vient s’ajouter à votre salaire. Vous percevez donc dorénavant 1 400€ de revenus, soit 1 200€ de salaire plus 200€ de cash-flow provenant de votre premier investissement immobilier.

cash flow

F : et si on achète plusieurs appartements on aura donc de plus en plus de cash-flow ?!

S : C’est ça, si vous continuez sur cette lancée et que vous achetez cinq autres appartements qui vous rapporteront chacun 200€ de cash-flow également, vous aurez un cash-flow mensuel global équivalent à votre salaire de 1 200€, à savoir 200€ de cash-flow fois 6 appartements.

cash flow remplace salaire

F : attends, du coup le cash-flow que j’encaisserai grâce à mes six appartements sera égal au salaire que je touche !

S : exactement.

F : ok c’est génial, ça veut dire qu’on est libre financièrement à partir de ce moment-là !

S : oui, et admettons maintenant que vous gardiez votre emploi et que vous économisiez votre cash-flow de 1 200€ tous les mois, à la fin de chaque année votre épargne augmentera de 14 400€, soit 1 200€ de cash-flow fois douze mois. Sur une période de dix ans vous aurez épargné près de 150 000€.

cumul de cash flow

F : c’est un peu comme ce que Saint Exupéry disait : « c’est le temps que tu passes avec ta rose qui la rend si importante. »

S : oui tout à fait, et ça c’est l’hypothèse basse où vous ne faites qu’épargner votre rente. Imaginez ce que cela donnerait si vous décidiez de réinvestir vos cash-flows.

2éme façon de s’enrichir avec l’immobilier : la Plus-Value

F : Parle nous maintenant de la deuxième façon de s’enrichir avec l’immobilier !

S : La deuxième façon de s’enrichir avec l’immobilier est la plus-value.

F : rappelle-nous comment on fait une plus-value ?

S : vous faîtes une plus-value quand vous revendez votre bien plus cher que ce que vous l’avez payé. L’enrichissement par la plus-value se fait donc à la revente du bien. Vous percevez une somme d’argent relative à la plus-value que vous venez de réaliser.

Exemple 2 :

F : dessine-nous un mouton, euh, non un exemple…

S : ok, admettons que vous ayez acheté un appartement en-dessous du prix du marché il y a dix ans. Vous l’avez payé 100 000€ frais de notaires et travaux inclus alors qu’il en valait 120 000€. Vous le revendez aujourd’hui pour 140 000€.

Vous avez encaissé 40 000€ de plus-value en le revendant. Vous vous êtes donc enrichi 40 000€ en dix ans grâce à la plus-value. Une petite parenthèse : je n’ai pas tenu compte de l’imposition sur la plus-value pour simplifier l’exemple.

plus-value

3ème façon de s’enrichir avec l’immobilier : le Remboursement du Capital de l’Emprunt

F : quelle est la 3ème et dernière façon de s’enrichir avec l’immobilier alors ?

S : La 3ème façon de s’enrichir avec l’immobilier est le remboursement du capital de votre emprunt.

F : Rappelle-nous ce qu’est le remboursement du capital de l’emprunt.

S : C’est le fait de rembourser votre crédit immobilier tous les mois à la banque. Si vous avez bien fait les choses, le loyer que vous encaissez sert à rembourser entièrement la mensualité de crédit, intérêts compris. Vous êtes donc chaque mois un peu plus propriétaire de votre bien.

F : et comment on s’enrichi alors ?

S : Le jour où vous revendez votre bien, si le prix de vente est supérieur ou égal au montant de votre prêt initial, vous empocherez la part du capital que vous avez remboursé. Vous vous serez donc enrichi de ce montant.

Exemple 3 :

F : ok, donne-nous un exemple.

S : oui on va prendre un exemple pour que ce soit plus clair.

Admettons que vous ayez acheté un appartement 100 000 euros frais de notaires et travaux inclus le 1er janvier 2020. La banque est d’accord de vous financer l’intégralité du crédit sur 25 ans. Elle vous accorde donc un prêt de 100 000 euros.

Elle vous transmet le tableau d’amortissement du prêt suivant :

Vous voyez qu’à la première échéance, le premier janvier 2020 la part de capital que vous remboursez est de 272.76€ sur une mensualité totale de 432.76€. Votre capital restant dû fin janvier 2020 sera donc de 99 727,24€, à savoir 100 000€ de prêt de départ moins 272,76€ de capital remboursé. Et ainsi de suite… A noter aussi que plus le temps passe et plus la part du capital à rembourser augmente par rapport aux intérêts. Elle n’est donc pas fixe dans le temps.

Vous revendez ce bien 100 000 euros au bout de 10 ans, à savoir en janvier 2030. Allons voir quel est le montant total du capital que vous avez remboursé à cette date.

Vous constatez qu’en janvier 2030, le capital restant dû est de 64 283,53€. Vous avez donc encore ce montant à rembourser à la banque. Ce qui veut dire que vous avez déjà remboursé :

100 000€ – 64 283.53€ soit 35 716.47€.

En revendant votre bien 100 000€ vous empochez donc 35 716.47€. A noter que je n’ai pas non plus tenu compte de la fiscalité pour simplifier l’exemple.

F : c’est génial, où est-ce qu’on peut trouver le tableau pour simuler nous aussi les remboursements des crédits bancaires ?

 S : je vous ai mis un lien du site dans la description de la vidéo.

Et si on combinait les trois façons de s’enrichir avec l’immobilier ?

F : Merci. Je pense à un truc. On a vu ensemble 3 moyens de s’enrichir avec l’immobilier. Et si on les combinait, on pourrait peut-être avoir des résultats encore plus gros non ?

S : Tout à fait, c’est la combinaison des 3 méthodes qu’un investisseur immobilier doit chercher pour s’enrichir encore plus. Voyons ensemble les résultats que vous pourriez obtenir si vous combiniez les 3 stratégies.

Exemple final

F : tu nous donnes un petit exemple.

S : oui, on va reprendre les exemples ci-dessus :

Pour rappel, en janvier 2020 vous achetez un appartement en-dessous du prix du marché pour 100 000€ tous frais inclus au lieu de 120 000€.

Vous le mettez en location et empochez chaque mois 200€ de cash-flow net.

Les mensualités de votre crédit immobilier sont remboursées en totalité grâce au loyer que vous encaissez.

Vous revendez votre appartement 10 ans plus tard, en janvier 2030 pour 140 000€.

Voyons un peu ce que vous avez gagné en 10 ans :

Premièrement : le montant total des cash-flows encaissés est de 24 000€

Deuxièmement : le montant de la plus-value à la revente encaissée est de 40 000€

Et troisièmement : le montant du capital remboursé à la banque est de 35 716.47€

Vous avez donc gagné en 10 ans 99 716.47€ !

C’est énorme qu’en pensez-vous ?

combinaison des trois méthodes

F : Ah oui c’est énorme ! Et encore, là c’est juste avec un appartement. Mais si on fait le calcul avec les 6 appartements c’est encore plus énorme, ça donne de tête 598 298.82€ !

S : Exactement ! C’est la beauté des investissements immobiliers rentables !

Recapitulatif des trois façons de s’enrichir avec l’immobilier

F : Merci pour toutes ces informations Sandrine. Je récapitule rapidement les trois façons de s’enrichir avec l’immobilier pour être certain que je les ai bien retenues.

  • La première c’est le cash-flow
  • La deuxième c’est la plus-value
  • Et la troisième façon c’est le remboursement du capital de l’emprunt

S : Parfait Félix.

Lien de la vidéo

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Sandrine Weber

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